September 29, 2021

கானல் நீராகும் ரியல் எஸ்டேட் பிஸினஸ்!

தமிழகத்தில் ஆட்சி மாற்றம் ஏற்பட்டுப்போச்சுன்னா, கடந்த மூனு வருஷமா அடிபாதாளத்துக்கு போய்ட்ட ரியல் எஸ்டேட் துறை மெல்ல மெல்ல எழுந்து நிக்கும்னு நினைச்ச ரியல் எஸ்டேட் தொழில் பண்ணிகிட்டு இருக்கிறவங்களுக்கு தமிழகத்தில் ஆட்சி மாற்றம் ஏற்படாமப்போனதால மிகப்பெரிய ஏமாற்றம் ஏற்பட்டு அதன்காரணமா அடுத்த என்ன பண்றதுன்னு தெரியாம முழிச்சுகிட்டு இருக்கவேண்டிய நிலை உருவாகிப் போச்சு.. பலர் இந்த துறையிலிருந்து விலகி வேற துறைக்கு போய்ட்டாங்க.

hose

சென்னை மற்றும் புறநகர்ப்பகுதியில் எங்கு பார்த்தாலும் கட்டிடங்கள். 2000ஆம் வருஷத்திலேந்து 2014வரை அசுர வளர்ச்சி கண்ட ரியல் எஸ்டேட் துறை, ஒரு நாளைக்கு ஒரு விலை, போட்ட முதலீடுக்கு குறைந்த நாட்களில் பல மடங்கு லாபம் எனப்போனதால் பலர் இதில் கோடிக் கணக்கில் முதலீடு செய்து சம்பாதித்துக்கொண்டனர். இதனைப்பார்த்த மற்ற தொழில்களில் இருந்த பலர் தங்களது தொழிலை ஒதுக்கிவைத்துவிட்டு இதில் களமிறங்கினர். கொத்தனார், மேஸ்திரி, தரகர்கள் எல்லாம் பில்டர்களாக புது வடிவம் பெற்றனர்..

2014 வரை இந்த துறையில் முதலீடு செய்தவர்கள் போட்ட பணத்துக்கு பல மடங்கு எடுத்தனர். ஆனால் 2014க்கு பின்னர் ரியல் எஸ்டேட் அதள பாதாளத்திற்கு போய்விட்டது. இப்போது பலர் இந்த துறையில் முதலீடு செய்த கோடிகளை எப்படி திரும்பப் பெறுவது என தெரியாமல் தடுமாறிக்கொண்டு இருக்கின்றார்கள். தங்களுடைய பணம் மட்டுமின்றி மற்றவர்களிடமும் வங்கிகளிடமும் கடன் வாங்கிப் போட்ட பணம் முழுவதும் முடங்கிப்போனதால் வட்டியைக்கூட செலுத்த முடியாமல் பலர் தற்கொலையும் செய்துகொண்டனர்..

ஏக்கர் கணக்கில் வாங்கிய நிலங்களை பிளாட் போட்டு சினிமா, டிவி நடிகர் நடிகைகளை வைத்து டிவிக்களில் விளம்பரப்படுத்தினாலும் வாங்குவதற்கு ஆளில்லை. ஆனா ஒரு 10 வருஷத்துக்கு முன்னாடி நகர்ப்புறத்திற்கு வெகுதொலைவில் இருந்த விவசாயிகள் பயிர் செய்துகொண்டிருந்த நிலங்களை எல்லாம் வாங்கி பிளாட் போட்டு விற்று நல்ல லாபம் பார்த்தனர் ரியல் எஸ்டேட் முதலாளிகள்.

அங்கே முதலீடு செய்தவர்களில் பெரும்பாலானோரகள் ஏழைகள், மற்றும் நடுத்தர வர்க்கத்தினர். இவர்களின் முதலீடு என்பது 40ஆயிரம் முதல் ஒரு சில இலட்சங்கள் வரை அதில் போடப்பட்டு இருந்தது. சரி ஒரு 10 வருஷம் கழிச்சு நம்ம பிள்ளை களோட மேற்படிப்புக்கும் திருமணத்துக்கும் உதவும்கிற கனவுகளோட முதலீடு பண்ணவங்களோட நிலைதான் மிகவும் பரிதாபம். வாங்கின விலைக்குக்கூட அந்த நிலங்களை இன்று கேட்பதற்கு ஆளில்லை..அதுபோன்ற இடங்களில் வீடு கட்டிக்கொண்டும் செல்ல முடியாத நிலை. எந்த வசதியும் அங்கே கிடையாது. ‍

தமிழகத்தை பொருத்தவரை பல ஆயிரம் ஏக்கர்கள் விலை நிலங்கள் பிளாட்டுகளாக மாற்றப்பட்டு அவை எந்தப்பயனும் இன்றி அப்படியே வீணாகக்கிடக்கின்றது.. இதில் போட்ட முதலீடும் வேஸ்ட். விவசாயமும் தானிய உற்பத்தியும் போயிடுச்சு..சரி தொலைதூரங்களில் போடப்பட்ட பிளாட்டுகளின் நிலைதான் இப்படி என்று பார்த்தால் நகரங்களில் இந்த துறை சந்திக்கும் மோசமான நிலைப் பற்றி சொல்லவே வேண்டாம்.. மிகப்பெரிய ஜாம்பவான்களே கடந்த 4 ஆண்டுகளாக இந்த துறையில் ஆயிரக்கணக்கான கோடிகளை முதலீடு செய்துவிட்டு அதனை திரும்பப் பெற முடியாமல் சிக்கித்திவித்து வருகின்றனர்.

கடந்த ஆண்டு பெய்த மழைக்கு பின்னர் புறநகர்ப்பகுதியில் நிலங்களை வாங்கவோ அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை வாங்கவோ மக்கள் தயக்கம் காட்டுகின்றனர். இதன் காரணமாக விலையில் கணிசமான வீழ்ச்சி ஏற்பட்டுள்ளது.. ஒரு சதுர அடி மூன்றாயிரம் ரூபாய் என்று சொல்லப்பட்ட அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் விலை இன்று 2200 ரூபாயிலிருந்து 2300 என விற்கப் படுகின்றது. அப்போதும் அதனை வாங்க ஆளில்லை..

ஒரு 5 வருடத்திற்கு முன்னர் ஒருவர் பிளாட் வாங்கி ஏதோ காரணங்களில் விற்க முன்வரும் போது அது வாங்கிய விலையில் 40 சதவீதம் குறைத்துக் கொடுத்தால் கூட வாங்க ஆளில்லை.. அவர் வாங்கிய கடனுக்கு இதுவரை வட்டி மட்டும் தான் செலுத்தி இருப்பார். இந்நிலையில் ஏகத்துக்கும் நஷ்டமடைவ தோடு பிளாட் விற்றும் கடன் தீராத நிலை ஏற்பட்டுள்ளது..
சமீபத்திய சர்வேயின் படி சென்னை நகரில் மட்டும் கட்டிமுடிக்கப்பட்டு விலைபோகாத அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை 1,12,000 என்று சொல்லப்படுகின்றது.. இதில் வேடிக்கை என்னவென்றால் சில கட்டிடங்கள் முழுமை பெறாமல் பாதியில் நிறுத்தப்பட்டுள்ளது.

இந்த 60 அல்லது 70 பேர்கள் வாங்கி இந்த குடியிருப்பிற்காக தங்களது 20சதவீத முன் பணத்தை பில்டர்களுக்கு செலுத்தி விட்டு வங்கிகளிலும் கடன்பெற்று கட்டிடத்தின் கட்டுமானப்பணிகளுக்கேற்ப செலுத்தியிருப்பர். ஆனால் இவர்களுக்கு குறிப்பிட்ட காலகட்டத்தில் கட்டிடம் ஒப்படைக்கப்படாமல் பில்டர்கள் காலம் தாழ்த்துவர். காரணம் தாங்கள் எதிர்பார்த்த புக்கிங் இல்லாமல் போவதால் 300 குடியிருப்புகளையும் கட்ட மிகப்பெரிய தொகையை முதலீடு செய்யவேண்டும். அது அவர்களால் முடியாமல் போய்விடும்.

ஒரு இடத்தில் 300 பிளாட்டுகள் உருவாகின்றது என்றால் அதில் ஒரு 60 அல்லது 70 வரை புக்செய்யப்பட்டு மீதி புக் செய்யப் படாமல் இருந்தால் பணிகள் துவக்கப்பட்டு பணமின்றி பாதியில் நின்று போய்விடுகின்றது. மொத்தம் 5 பிளாக்குகளில் ஒவ்வொரு பிளாக்கிலும் 10 அல்லது 12 மட்டும் புக் செய்யப்பட்டிருந்தாலும் கூட மொத்தமாக கட்டி முடித்துத்தான் வாங்கியவர்களிடம் ஒப்படைக்க முடியும்.. இதன்காரணமாக முதலீடு செய்யப்பட்டவர்கள், வங்கிகளில் தவணைத்தொகை செலுத்திக்கொண்டும் வாங்கிய பிளாட்டினை குறிப்பிட்ட காலக் கெடுவுக்குள் பெறாமலும் பில்டர்களால் அலைக்கழிக்கப்படுவார்கள்.. இப்படி பாதி நிலையில் நின்றுபோன கட்டிடங்கள் சென்னை புறநகர்ப்பகுதியில் ஏராளமாக உள்ளது.. ஒரு சில பில்டர்கள் இதன் காரணமாக தலைமறைவும் ஆகிவிட்டனர். அப்படி என்றால் இதில் பணம் போட்டவர்களின் நிலை.. கட்டிடம் கிடைக்குமா அல்லது தாங்கள் போட்ட பணம் திரும்ப வருமா என்பது மிகப்பெரிய கேள்விக்குறி..

இதில் இன்னொரு கொடுமையும் அரங்கேறும். ஒரு ப்ராஜக்ட் ஒரு பில்டர் ஆரம்பிக்கின்றார் என்றால் அந்த ப்ராஜக்டின் மீது வங்கிகளில் ஒரு பெரும்‍ தொகையை கடனாக பெற்றுக்கொள்வார். அந்த கடன் வாடிக்கையாளர்கள் வாங்கும்போது கொஞ்சம் கொஞ்சமாக அடைக்கப்பட்டுவிடும்.. ஆனால் எதிர்பார்த்தபடி கட்டிடத்தில் உள்ள குடியிருப்புகள் விற்காமல் போனால் வங்கி அந்த சொத்தை தனதாக்கிக் கொள்ளும். அப்படி என்றால் அதில் முதலீடு செய்த வாடிக்கையாளர்களின் நிலை? வங்கி அந்த நிலத்தை வேறு ஒருவருக்கு விற்று அவர் அந்த இடத்தில் கட்டிடப்பணியை துவக்கினனால் இவர்கள் வாங்கிய குடியிருப்போ அல்லது எவ்வளவு பணத்தை செலுத்தினார்களோ அது கிடைக்க வாய்ப்பிருக்கு. ஆனால் எத்தனை வருஷம் ஆகுமோ என்று தெரியாது..

ஏனிந்த நிலை ஏற்பட்டுச்சுன்னு முன்னர் சில பதிவுகளில் விளக்கமாக குறிப்பிட்டு இருந்தேன்.  அது இதோ 1 . அது இதோ 2 அந்த நிலையில் இப்போது வரை எந்த மாற்றமும் இல்லை என்பது உறுதியாகின்றது.. இந்த துறையில் யாருக்கு நஷ்ட‍மேட்டு பாதிப்படைஞ்சாங்களோ, இல்லே கடன் தொல்லை தாங்காம தற்கொலை பண்ணிகிட்டாங்களோ, இல்லே வாங்கன விலையில் படிக்கு பாதியா வித்து கடனை அடைச்சாங் களோ அவங்க எல்லாருக்குமே மிகப்பெரிய நஷ்டம், மனஉளைச்சல்..

ஆனா அரசுடையமாக்கப்பட்ட மற்றும் தனியார் வங்கிகள் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் வாங்க விண்ணப்பித்தோர் களில் தகுதியான ஆட்களை தேர்ந்தெடுத்து, அவர்களிடம் பல ஆவணங்களை கடனுக்கு உத்திரவாதம் பெற்றுக் கொண்டு, உட்கார்ந்த இடத்திலேயே இருந்துகொண்டு எந்த சிரமமும் இல்லாமல் கடன் கொடுத்த ரூபாய்க்கு கோடிக்கணக்கா ரூபாய்களை வட்டியாவே வசூல்பண்ணி கிட்டாங்க. அவர்கள் மட்டும் இந்த துறையில் எந்த தொய்வையும் காணாதவர்கள்..இவர்கள் தான் வெற்றியும் லாபமும் கண்டவர்கள் என்று சொல்லவேண்டும்…

உதயகுமார்